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长租公寓的稳定剂——“插班生”国家队护盘先行

2021-06-29 21:21旅游新闻网编辑:游遍天下人气:


  创业系、中介系、房企系、酒店系,是作为长租公寓市场的重要组成部分,但不论是拿地资源还是资金优势,国家队似乎才是真正意义上的领军者。

  通过近几年住房租赁的市场格局,可以看到的是,不论是大型央企国企的布局或是地方型国企的发力,都在成为长租公寓领域一股不可小觑的市场力量,在住房租赁市场发挥积极作用。

  国家队入局,长租公寓的风向标

  近几年,在国家开始大力扶持和规范住房租赁市场的背景下,越来越多的国企业进军长租公寓领域。光是在今年五月份,就有广州、杭州两个地方的国家队陆续入局,早在二月份重庆也进入长租公寓领域。

  那么新玩家是以什么样的姿态入局呢?

  广州

  作为租房幸福感最高的一线城市,广州在租房市场的发展十分强劲,自然也少不了国家队的身影。

  5月18日,广州首个由国有住房租赁企业打造的长租公寓品牌——“珠实新寓”正式揭牌,自此拉开了“国字号”进军长租公寓市场的序幕,为住房租赁市场健康发展增添一支房源稳定可靠、居住有保障的“生力军”。

  为满足不同客户稳定的住房需求,“珠实新寓”品牌以分散式住宅与集中式住宅产品相结合,定位于城市刚需人群稳定性住房,通过长租形式,助力城市人才引进及安居,提升“新市民”的归属感和幸福感。

  在去年11月,广州国企越秀地产进军长租公寓,位处广州天河区珠江新城华成路2号A座的越秀星寓珠江新城店正式开业。而另一家广州越秀住房租赁发展投资有限公司也取得了市场的认可,目前已有越秀星寓荔湾花海店、珠江新城店以及星邻公寓广纸店等三个项目在运营中。

  无独有偶,同一时期,自如联手国企在广州推出大型租住社区——凯得家自如里,而自如主要承担公寓设计、运营服务等工作,这也是长租运营机构与国企之间的又一次合作尝试。

  杭州

  杭州作为新一线城市,近些年来吸引了大量人才,其租房需求量呈逐年增长状态,随着政府政策的持续加码,国企系长租公寓品牌也在逐步扩大规模。

  杭州的长租公寓领域中,国企长租公寓品牌有浙能尚悦、宁巢公寓和城发悦享公寓。

  5月20日,浙江省浙能房地产有限公司开发建设长租公寓项目“浙能尚悦”正式面市,浙能这个国内最大的地方发电企业、能源大佬,做起了收租的房东。

  浙能房产本次推出的“浙能尚悦”长租公寓坐落于杭州下沙钱塘新区经济技术开发区,是浙能房产的自持自营项目。相比于大部分长租公寓,浙能尚悦的最大优势是国有企业自持物业。

  城发悦享公寓是杭州市城市建设投资集团有限公司投资建设的长租公寓,位于三里亭公交站旁,是由三里亭老旧小区改造而来的公寓,在政府实现租购并举住房制度下,“城发悦享”紧跟潮流,做国资背景长租公寓的弄潮儿,通过科技化、智慧化、品质化,让租客真正实现安全住、安心住、安逸住。

  作为杭州市属国有企业首个长租公寓品牌,宁巢公寓以“理想·生活·家”作为品牌理念,针对不同租赁群体,宁巢推出“寓”系列白领公寓、“怡”系列蓝领公寓、“悦”系列人才公寓三个子品牌。

  运营模式上,宁巢采取轻重并举的模式,项目来源有国企存量物业、外拓物业,其次也会有一些轻资产托管业务。

  截至目前,宁巢公寓在杭州已有石桥路店、戒坛寺店、金家渡店、明星店、拱宸店、备塘路店、丁兰店、东城公寓、城站店九个公寓项目正式投入运营,共计约2000套租赁房,覆盖了拱墅区、上城区、余杭区、萧山区等多个区域。

  在5月18日杭州召开的住房租赁市场规范发展会议上,宁巢公寓入围首批50家落实资金监管的规模化住房租赁企业“白名单”,诚信经营能力得到了权威肯定。

  重庆

  去年中央经济工作会议重申“房住不炒”,要高度重视保障性租赁住房建设,其中释放了一个重要信号——国有和民营企业都要发挥功能作用。

  在此背景下,重庆市地产集团与民营房企龙湖集团“牵手”,联合打造的市级国有租赁住房首个标杆项目——辰寓冠寓照母山青年公寓于2月28日正式开业。

  渝地辰寓公司以统筹整合国有空置存量资产为主,多渠道筹集租赁住房房源,提供稳定的国有租赁房源,增加市场供给,稳定市场租金。

  作为专注运营租赁住房业务的企业,龙湖冠寓具有丰富的租赁住房运营经验,能够提供资产管理、对客服务等综合性的解决方案,主要负责该项目前期定位、产品建造及运营管理等。

  重庆市地产集团有关负责人表示,住房租赁市场是中国住房供应体系的重要组成部分,在国家层面一系列鼓励和规范住房租赁市场政策指导的驱动下,重庆市住房租赁市场进入发展的快车道。

  “国字头”长租公寓的优与劣

  #政策扶持下,国家队的“保障体系” 

       如果说长租公寓兴起的本质原因是消费升级,那么政策红利是长租公寓市场快速发展的助推器。

  早在2016年,国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,通过发行债券等方式融资,促进长租公寓行业发展;2018年,国家在土地及物业供给、金融支持和税收优惠三方面鼓励长租公寓的发展;2020年,中央的总体基调是大力维护和发展长租市场;今年5月份,住建部召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会,提出重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

  一方面是政策的倾斜导向,大力发展租赁市场,另一方面也受惠于中央财政给予的资金支持。

  近期推出的“珠实新寓”,资金来源共有两方面,一是企业自有资金,其深耕住房保障和住房租赁市场,属地化布局优势明显。此外,该品牌相关负责人表示,部分资金也来自于建设银行的鼎力支持。

  根据财政部、住房和城乡建设部下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》,中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持。截至目前,珠江租赁累计获得奖补资金约2.35亿元,。此次“珠实新寓”品牌的推出,则是对“住房租赁市场发展”最好的答复。

  #背景助推下,不可比拟的拿房优势

  背靠国家队出生的企业,无论是从购买土地的资金成本还是获取土地的质量上,都碾压众多民企。

  国企的先天优势明显,投资拿地的底气足、脚步快。从近两年公开的土拍市场,我们可以发现一个典型的特征——作为“地头蛇”的地方国企越来越强劲,热门地块或是高价地,都非其莫属,在土地市场的信息上国企有着其他企业无法望其项背的优势。

  以珠江租赁为例,在房源获取方面,不同于部分市场运营商,大部分属广州市住建局等相关单位委托管理。同时,在自建或改造房源上,其从源头避免相关安全及消防隐患,房间多以整租为主,杜绝隔断房、群租房、租金贷、乱涨租等各类乱象,为租户提供安全稳定的长住居所。

  #行业发展下,租赁市场的“稳定器”

  与市场上其他长租公寓运营模式相比,国企的长租公寓项目倾向于重资产、长周期的运营模式,更能够从供给端推动长租公寓市场的健康发展。随着更多“国字号”产品的入场,它将在住房租赁市场更好发挥“稳定器”、“压舱石”作用。

  可以预见,那些更注重质量和品质、更能切实保障租客权益的产品和服务会成为市场的主流。

  政策和资源的多方面倾斜为国企进入长租公寓提供了一定的先天优势,但是面对完全市场化的公寓行业,国有企业在内部制度的限制,人才和精细化运营上也存在不足。

  #制度单一,战略性人才不足

  众所周知,项目开发离不开高精尖人才,国企研究决策程序冗长、授权不够,往往导致企业市场敏感度低,适应市场变化能力不足,国企在尚未完善的市场环境下决策缓慢,无法跟上市场的进程。

  乐乎CEO罗意曾说过,长租公寓最大的问题是缺少专业的行业人才。行业人才多来自地产、金融、互联网,属于高薪行业的高薪岗位,国企薪酬体系固化,激励机制不健全,奖励手段单一,与市场薪酬有差距,再加上长租行业沉淀的人才,本身就不多,导致企业难以吸引高端专业运营人才。

  国企没有成熟的公寓运营团队,需要大量引进专业人才,但由于自身激励机制不全等多重影响下,引进和留住运营管理等方面的战略性人才是个难题。

  #考核压力重大,容错率低

  国企经营租赁项目,一大部分都是对现有存量、不好变现的自有物业进行改造,而国企自身运营经验不足、投入成本高,缺少成熟的地产开发经验和一线运营经验,无疑是雪上加霜。

  在目前租赁扶持政策、配套尚未完善的情况下,企业经营考核压力较大,国有公寓企业达不到国资委考核要求难以大规模推动项目。

  #盈利模式模糊,前期投入大

  从市场开发来说,长租公寓的运营商通常面临前期投入巨大,但利润回报率不高、回报周期较长的难题。

  目前长租公寓市场企业主要收入来源于租金和增值服务,而相对于持有物业的成本、管理成本、装修改造成本等巨大支出来说,回收期长、前期普遍亏损,资金链比较紧张,却没有对口金融产品支持,这是行业共性;租客体验感不高、租金较高是市场需求的痛点,这是长租公寓的“通病”,即使是融资能力很强的国企也倍感压力。

  此外,由于行业尚不成熟,政府配套政策不够具体明确或尚未落实,导致税收减免措施较少,企业税负压力较重。


  国企护盘先行,未来趋势如何?

  #行业标准的先行者和推动者

  当国家有重大改革举措,必然是国企先行,这是国有属性企业需要承担的责任。当发展住房租赁成为国家一项重要战略任务,同时也驱使其扛起了一部分长租公寓的发展任务。

  国企进入长租公寓起码有两层重要意义:一是促使市场规范发展,稳住市场健康发展;二是为监管部门提供有力的政策意图传导,通过国企平台,监管部门可以更有效地对市场进行调控,同时获取更充分的市场信息。

  疫情影响、资本退潮和部分行业乱象等加速了行业的洗牌,在此背景下,国有企业进军长租公寓领域,在丰富市场供给的同时,有利于促进市场良性竞争,推动行业规范化和可持续发展。国家着手入局,化被动为主动,为行业树立标杆,是大势所趋。

  #单打独斗不如组合作战

  “国字号”长租公寓的入局,意味着资本、人才和技术的更新和优化,随着产品和服务更迭速度不断加快,租赁市场进入品质化发展阶段,姗姗来迟的国字号由于进场时间晚,存在着自身的短板,其中运营经验的缺失则是其最大的劣势。

  当国家队进入长租公寓的市场,在一些业内人士看来,最好的模式是国家队 公寓运营商两种模式的结合,国家队负责资金和地块,有了资金和土地资源的支持,原本就擅长于长租公寓运营的派系,可以更好的发挥自身角色,解决运营的难题,协助住房租赁市场更好地发展。

  #打响租赁社区突围战

  据艾媒数据中心发布的数据表明,2022年租赁人口将达到2.4亿,另一边,根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》调查显示2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套,相较之下可见整体市场供不应求。

  随着城镇化进程不断加快等各种因素,各大城市都面临着如何让“新市民”住有所居且居之心安的问题,而大型租赁社区可能是新的可行模式。

  不同于现有的长租产品,租赁社区会配备一定比例的商业、健身等配套区域,关注到租客在社区内的共享、交流、生活、娱乐需求,以满足租房群体一公里内生活需求,并辐射项目周边,而非仅仅关注租住需求,为租客提供更多元化服务。

  同时,由于大型租赁社区规模较大,营收也会得到大幅度增加,人房比却可以通过手段控制保持或略有减少,进而使企业招人、留人也会变得更加容易。

  #养老社区——另类出路

  随着第七次人口普查数据,中国正在经历老龄化下的“人口危机”,根据OECE的人口发展预测,到2030年,中国65岁以上人口的比例将成为全球老龄化程度最高的国家。随着老龄化趋势及三胎政策的出台,目前市场需要的是更多元化、更有服务质量的养老产品。长租公寓和养老、康养等创新结合,会是另类出路吗?

  去年,上海市政府发布《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》,提出发展老年宜居产业,支持社会资本设计开发更多适合老年人居住的商业住宅产品。同时,鼓励建设年轻人、老年人融合居住的综合社区和长租公寓,打造代际融合、充满活力的长者社区。

  一方面,养老社区能够解决空巢老人、独居老人的实际困难,同时更高效地把成熟、优质的线下养老服务资源进行整合,形成一条完善的供应链体系,提高服务效率的同时减少了服务成本。

  另一方面,养老社区整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等,为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务,从而提升老年人的生活质量及幸福感。

  如今,国家队大踏步进入市场,利用自身的资源优势,打造更多精品公寓,而未来的住房租赁市场也值得更多期待。


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