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蓝领公寓:长租公寓新蓝海

2021-06-29 21:21旅游新闻网编辑:游遍天下人气:


      *本文经转载自  北京晚报

  近年来,多家房企进军长租市场,为该行业带来深刻变化。根据克而瑞统计数据,我国近六年来流动人口规模一直保持在2亿以上,其中蓝领人群占比约15%-20%,为蓝领公寓行业带来巨大需求。

  然而,供应端的增速却追不上需求端,国内蓝领公寓市场仍有近1000万的需求缺口,目前仍处于蓝海阶段。

  除了规模待扩张外,国内的蓝领公寓市场仍面临较多难题。安全问题、房屋品质以及企业盈利模式单一等痛点,是阻碍蓝领公寓成长的主要因素。

  市场空白 潜力有待挖掘

  不同于面向零售端、以单间形式定价的白领公寓,蓝领公寓大多数是做“B端的生意”,通过与企业合作,收取相关费用。一般来说,B端的稳定性要强于C端,不确定性较小。因此,有人认为,蓝领公寓“暴雷”的风险要小于白领公寓。

  从客户群体方面划分,蓝领公寓可以分为两个类别:产业园区企业宿舍模式和城市第三产业员工宿舍模式。前者主要是面向园区内的企业员工住宿需求,通过与园区企业、政府等合作,以服务园区企业为核心,提供住宿服务。而城市第三产业员工宿舍模式,是面向城市核心区域的餐饮住宿、教育培训等服务业企业员工提供住宿服务。主要分布在城市核心区域以及以第三产业聚焦区域。

  由于租客相对稳定,且与产业园中的企业有紧密的联动关系,以制造业为主导的产业园区企业能够衍生足够的住房租赁需求。同时,根据中国人民大学中国就业研究所与智联招聘联合发布今年第一季度《中国就业市场景气报告》,上季度中介服务行业仍处于榜首,教育、培训、专业服务、休闲等行业仍相对较热。这为蓝领公寓中城市第三产业员工宿舍模式提供了丰富的客群。

  在“十四五”规划中亦透露出支持蓝领公寓长足发展的信号:“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。”

  需求拉动叠加政策利好,我国蓝领公寓行业正处在风口,发展潜力巨大。

  据克而瑞数据,2014年,国内布局蓝领公寓的企业仅有2家,而2020年,已有20家品牌企业进入该领域,且部分企业已具备一定发展规模。

  初探告捷 多家品牌初具规模

  2020年,在疫情阴霾之下,企业涉足蓝领公寓仍动作频频。

  继将部分白领公寓改为蓝领公寓后,2020 年,魔方集团新开超 2000 间蓝领公寓,缓解产业园区及周边基层员工的住宿问题。魔方集团相关负责人表示,目前,一线城市第三产业人才数量正在增长,魔方公寓布局在市中心的门店,主要客源就包括物流、外卖、家政以及餐饮业人员,“前不久,我们跟天鹅到家签了战略合作,为该平台上的家政阿姨提供居住服务。针对人员多、需求分散的工作团体,市区的公寓门店可以满足其需求。”

  除自我扩张外,收并购也是长租公寓品牌拓宽新“蓝海”的主要手段之一。

  作为国内最大的企业住宿运营商,安歆公寓先后并购易企租和新起点公寓,入股杭州诺巢公寓,加速行业资源整合。疫情之下,蓝领公寓体现了较好的抗风险能力,加速规模扩张。目前,安歆公寓已布局全国 24 个城市,重点分布于北京、上海等一线城市及南京、杭州等热点新一线城市。

  与上述各品牌的发展模式不同,华舍公寓和筑梦居公寓提出“共享宿舍”概念,即同一家门店可以承接多家企业的住宿需求,如此便可减少空置床位,降低企业员工的住宿成本,从而灵活安排床位。

  与此同时,亦有企业专注打造“职 住”生态圈,致力于为本企业员工提供住宿综合服务,在这方面的主要代表为丰乐公寓。作为顺丰自有的蓝领公寓品牌,丰乐公寓面向企业内部员工提供住宿服务,以功能需求为主导,满足用户基本租住需求。目前,丰乐公寓已经布局北京、天津、上海、苏州、杭州等十余城。

  而自如城市之光采用的则是一价全包的方式,即所有房型免收服务费,并提出城市生活六人间免水电网费,最大限度地降低企业员工的居住和生活成本。

  不同于白领公寓按单间计价,蓝领公寓大多以床位定价。从房间户型上来看,多数蓝领公寓可以提供单人间、双人间、4人间、6人间以及8人间的企业宿舍。在一线、新一线城市,蓝领公寓的价格范围大概在每月几百至一千余元不等,远低于这类城市的平均租金。

  品质、安全、盈利模式 行业痛点待突破

  近年来,95后、00后纷纷走出象牙塔,成为蓝领群体中的重要力量。未来,新生代流动人口将成为该队伍中的“主力军”。与“前辈”相比,新蓝领阶层对居住品质的追求不断攀升。

  根据克而瑞调查显示,“90后”蓝领受教育水平显著提升,大专以上学历占比超过70%,消费习惯也发生着新的变化。不同于过往蓝领的“克制型消费”,新蓝领阶层更加注重租住环境的品质及安全性,对于公寓的休闲文化娱乐活动也有较高的预期,希望租住环境居住和娱乐属性兼备。

  此时,蓝领公寓行业升级就显得尤其重要。对于公寓运营商来说,如何迎合多元化的、逐步升级的客户需求是亟需思考的问题。一方面,提升产品硬实力,打造多元化、人性化产品,实现多形态产品、多场景应用是蓝领公寓企业的必经之路。而另一方面,企业也要加强品牌服务软实力,打造精细化、人性化的运营体系,全面提升公寓产品的租住品质,让客群更加有归属感。

  除品质外,居住安全亦是租客做选择时的重点。以往,蓝领公寓市场品质参差不齐,经常与“群租房”划等号,加之蓝领公寓租住的人员多,背景复杂,流动性高,租客可控程度远低于白领公寓,管理力度与难度更大,存在着重大安全隐患。

  而对于蓝领公寓企业而言,在发展和扩张中也存在需要规避的“雷区”。作为重资产行业,长租公寓投入大、回报周期长、盈利模式单一,即使蓝领公寓投入相对较小,亦容易产生现金流风险。同时,为了满足客群“较低租金”的需求,蓝领公寓企业极易陷入“营业收入难增长、收入结构单一”的怪圈。因此,只有不断革新盈利模式,深度挖掘非房消费业务,实现多元化营收结构,才能保证长久稳定的经营。

  目前,蓝领公寓行业仍有“增值空间”可挖。拿魔方公寓举例,目前,其增值服务涉及入室保洁,免费维修、定制企业房型及提供班车等。

  一位业内人士表示认为:“想要让行业真正‘活起来’,就要在增值服务上下功夫,积极开发客群线下入口,挖掘更多场景消费。”


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