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方隅启示录:长租公寓的蛋糕怎么分?

2021-06-29 21:20旅游新闻网编辑:游遍天下人气:


        *本文经转载自  一点财经

  “长租公寓”这块蛋糕要不要分?拿什么分?怎么分?这是个值得探讨的问题。

  根据国家统计局第七次全国人口普查数据,与2010年相比,2020年全国人口共14.12亿人,小幅增长5.38%;流动人口共计3.76亿人,大幅增长69.73%。中国经济持续发展,为人口迁移流动创造有利条件,也构成了长租公寓市场发展的长期利好。

  不过落到微观个体的感受,答案却不简单。2020年底蛋壳公寓的暴雷事件,导致全国大量租户损失惨重,一度让长租公寓市场经受了巨大的负面舆情考验至今余波未尽,租户心有余悸。

  当理性的数据碰上碰上感性的认知,需要冷静判断时局:伴随市场需求不断增长,长租公寓将迎来新一轮规模增长红利,只是获取方式不能粗野奔放,更不能急功近利。“长租公寓”的定语是“长租”,近在眼前的利益也要从长计议。

  长租公寓本身没有错,而是被一群鼓吹模式至上的“小朋友”玩坏了。好在市场有很强的修复能力。只要理念正确,模式健康、方法有效,就能找到长租公寓市场的法门。

  结合方隅、冠寓、泊寓等具体案例,我们不难发现更加接地气的重资产运营模式,逐渐有了成为“治愈”长租公寓市场的迹象。从“轻”到“重”,更像是一场行业价值观的重塑,虽然还没有最终答案,但已经产生了正向的表征。


  供需“剪刀差”

  先看一组数据。根据平安证券研究所统计报告,随着流动人口数量快速增长,租赁市场规模正在快速增长,2019年整体规模已经达到1.7万亿元,2010-2019年期间年复合增长率超过15%。

  为确保租赁市场健康成长,监管部门制定一系列政策提升稳定性。“十四五”规划更是提出,要在“房住不炒、因城施策”的政策基调下,加快培育和发展住房租赁市场,盘活存量住房,有力、有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策。

  得益于宏观趋势持续向好,资本市场逐步放开资金渠道。据住房租赁产业研究院预计,中国住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。

  “中国住房租赁REITs时代即将到来。”住房租赁产业研究院院长赵然表示。

  辅以流动人口快速增长的事实,不难看出租房市场成长壮大已成必然,长租公寓的刚性需求将会在各级城市群出现。“未来集中式长租公寓市场非常光明”,方隅公寓行政总裁陈坚表示。

  当然,仍有不少市场看空者会拿出贝壳研究院的数据:仅2020年上半年,全国共有16家中小规模长租公寓企业倒闭;没有倒闭的企业,大多也是处于长期经营亏损的状态。

  为何蛋糕不断增大,切蛋糕的企业却不能赚到钱?这与行业趋势转变有关。

  2012年,在全国旧城改造不断深入的背景下长租业务在各地兴起,低廉的价格成为主导用户选择的决定性因素;然而时过境迁,随着用户消费能力不断增长,价格之外的因素——区位、户型、公共服务、室内装饰、环境配套等众多元素,逐步成为影响用户最终决策的关键词。

  “用户需要多元化的产品与服务,而且要求普遍较高。”一位业内人士表示,用户在快速成长,现实却是另一番模样。

  根据“顾均辉战略定位”调研报告显示,虽然“价格便宜”仍有33.7%的关注度,成为用户最关注的要素,但“生活方便”(15.3%)与“有生活气息”(11.6%)同样非常重要。

  显然,用户需求已经摆脱价格要素的束缚,呈现多元化发展趋势。“客户更看重服务品质是否持久稳定。”方隅陈坚表示。

  倒是从业者没能与时俱进,依然将价格作为唯一卖点,甚至不惜以产品质量为代价压缩成本。空气污染、房屋质量、服务水平等各种问题频发,企业提供解决方案不丰富亦不优质,难以满足用户需求。

  不是市场变小了,而是破局难度增加了。长租公寓市场机会仍在,只是用户需求与市场实际存在“剪刀差”,这才是问题的关键。面对大势转向,还在抱怨市场不给机会的群体,忽略了长租公寓行业的成长,最终会与市场红利失之交臂。

  这是所谓的“刻舟求剑”。


  重进轻退

  既然蛋糕还在,怎么分就成了最重要的问题。

  亿翰智库曾对长租公寓模式进行分类,主要有“分散式长租公寓”与“集中式长租公寓”两类。前者借助资本力量网罗各地民宅,二次装修后向租户出租,是一种C2B2C模式;后者独立开发项目,经统一规划、建设、管理后向市场推广,是一种B2B2C模式。

  蛋壳曾经通过第一种模式急速成长。由于准入门槛相对较低,轻资产运营模式便于快速扩张,很快在业内占有一席之地。截至目前,链家自如、我爱我家相寓等拥有中介背景的品牌,采取的正是这种模式。

  然而,这种轻资产模式是以极高的风险代价来博取规模的快速膨胀。而提升了市场占有率的同时,却也放大了模式缺陷和风险系数:管理片区分散无法提供集中化服务,客观上降低运营效率与质量;两个C端不确定性会不断叠加风险——房东涨租与租客退租。蛋壳正是倒在这种不确定性中。

  有了“蛋壳暴雷”的前车之鉴,市场逐步变得理性成熟。租户追求稳定的租用关系,需要标准化的装修与运营管理服务。这需要房东对物业拥有更高的控制权,根据市场需求统一调整支配,显然轻资产运营很难满足上述需求。

  “如果不能很好地引入社会资本,不管是政府、国企,还是民企,达到一定量级后再投入,会有心无力,因为资金量远远不够。”在方隅公寓执行总裁卢韬看来,有了重资产运营模式还不够,如何引入资本活水灌溉长租公寓业务,构建投、融、管、退闭环,为存量资产投资运营奠定基础同样重要。

  实际上,长租公寓市场大量存在的长期资产错配短期资本的状况,恰是此前行业发展不稳定的原因。至于破题之道,海外成熟市场其实早有答案。

  以美国公寓运营商Equity Residential(EQR)为例,这家公司在投资环节引入房产投资商、开发商、地产信托基金、投资基金。通过投资集中建设潜力项目,后期嫁接房屋销售与租赁模式获取商业利益,并引入资本稳固基本盘,至今已经拥有超过10万套公寓,成为美国最大的公寓运营商之一。

  这是一种重资产运营模式。前期投资成本大、扩张速度慢、沉淀企业大量资金,都是该模式的代价。客观上,这种模式需要企业具备资源储备和经济实力,极大推高了行业门槛,但也会让此类企业在成长稳定性与可持续性方面有足够的保障。

  同样的模式,在德国与日本等地也较为普遍。这些业务嫁接在重资产模式基础上,通过集中开发运营,最大限度降低了运营与风险成本。“集中式的长租公寓更便于管理,租金收入稳定,违约现象更少。”亿翰智库在《长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好》中表示。


  何况目前,长租公寓行业升级,正是市场从动荡向稳健转型、企业从“抢地盘”到“求利润”蜕变的需要。长租公寓发展需要重资产模式沉淀运营能力,安全性、运营效率、服务质量“三低”的模式势必被淘汰。

  毫无疑问,重“进”轻“退”已经成为行业的整体诉求。


  方隅的启示

  蛋糕不断做大,“重进轻退”成为大趋势,长租公寓的成功逻辑已经非常明朗。

  经过对实力的客观判断后,企业在重资产运营的基础上,精准锚定一个或几个目标用户群体,深度挖掘底层需求,并针对性推出相应的产品服务——以自持资源为根基,以长租模式为宗旨,可以说这是为房企“量身定制”的商业模式。

  市场并不缺少此类尝试:龙湖的冠寓、万科的泊寓、旭辉的瓴寓……它们借助地产公司自持资源,经营各自产品理念。虽然旗号各异,但目的相近,把尽量在长租市场分得一块“大蛋糕”。

  相比之下,中骏集团控股(01966.HK)旗下的长租公寓品牌方隅有些与众不同。

  按照中骏的整体布局,方隅是其“一体两翼”(地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼)战略的组成部分。借助重资产运营模式,方隅参与项目拓展、产品设计、开发运营到租赁运营的全生命周期建设工作。

  不久前,方隅公寓宣布进一步升级品牌战略,将品牌名称“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”,扩大品牌影响力;同期发布“高档一居 租方隅”的定位语,明确“高档一居“的清晰定位,形成以高档品质抢占客户心智空位,满足客户品质租住生活需求的构想,打造涵盖基金管理、资产投资、公寓开发及租赁运营等业务的一体化租赁公寓管理平台。

  相比轻资产模式,方隅能够更为顺畅地将用户需求,直接转化成-项目建造的指导方案,从而推出更加贴合市场需要的产品。

  之所以称其“与众不同”,在于方隅更加聚焦,目标只锁定在一二线城市。公开数据显示,北、上、广、深等八大核心城市占整体租房市场份额的43.8%。在不同区位中,这块显然蛋糕更诱人。“弱水三千只取一瓢”,说的正是方隅。

  公开数据显示,北、上、广、深等八大核心城市占整体租房市场份额的43.8%。在不同区位中,这块显然蛋糕更诱人。“弱水三千只取一瓢”,说的正是方隅。

  至于如何占领一二线市场,方隅有独到的方法论,依托中骏集团近三十年的房地产开发经验,建立了高端租赁公寓开发运营的标准化体系,通过战略合作及集中采购模式,形成卓越的品质优势、成本优势及开发速度优势。

  “‘品质’是中骏地产的标签。方隅从诞生起就坚持以品质作为产品关键元素,未来发展也将坚持该定位。”卢韬表示。

  为实现收购、开发和运营的健康运营模式,年初成立5亿美元长租公寓投资平台,下半年又成立了第二支基金,基金规模13亿美元。在卢韬看来,发行基金成为其2020年完成的“非常漂亮”的事情。

  “与国外的黑石等成熟机构相比,中骏方隅在资金募集上还存在一定差距。随着两支基金的相继成立,相信这个问题将逐渐改善,从而实现方隅在投、融、管、退四个环节的完美闭环。”卢韬表示。

  方隅资产端已经投资了四个项目,以上海浦江方隅公寓为例,项目位于浦江板块,临近地铁8号线。从项目前期获取就定位为租赁公寓产品,配备独立的景观花园、室外篮球场、配套商业空间和地下车库,室内打造了健身房、会议室、台球区和休闲书吧等公共空间。在公寓扎堆的浦江板块,方隅公寓以5000多元的板块内最高租金,创造了93%出租率的良好成绩,回报率比较可观。

  “如果太多企业使用同一个商业模式,做不出任何差异性,会导致过度竞争,市场发展偏离正常轨道,企业无法获利。”陈坚表示,成功的产品理念,让方隅出租率达到90%以上,续租率维持在60%以上,带动中骏2020年租金收入增长10.7%达到3.15亿元。

  未来长租公寓的机会有多大?陈坚算过这样一笔账:中国的租赁人口数量已经达到2亿人,其中10-20%的租客选择集中式长租公寓产品,需求总量将达到2000-4000万人。市场如此庞大,供给只有不足百万间,前景可见一斑。

  面对巨大的市场潜力,方隅公寓亦形成更为长远的布局:按照全新的定位,方隅公寓坚持战略定力,以长期主义者的姿态深耕一二线城市,产品聚焦高端,计划未来5年在全国布局20万间长租公寓,管理租金规模100亿元,资本资产管理规模600亿元的目标,打造最受信赖的全球资产管理平台,成为中国领先的一体化租赁公寓管理平台。

  “我们希望在今年重资产端的项目,能从去年的3个扩展到20个。通过重资产模式,以及投融管退闭环,实现我们和消费者、投资人的三方共赢。” 卢韬信心满满。

  介入项目建设全生命周期以贴近市场诉求,让产品沿着用户消费升级的轨迹进化,这些正是方隅能够立足市场的根本原因。


  结语

  虽然长租公寓还不能成为房企发展的业务支柱,但谁能肯定不久的将来会是什么样?

  进入强监管时代,楼市已经失去了曾经的增速,企业迎来了“后地产时代”。为寻找新的增长空间,企业需要走出舒适区,提升洞察力,重新理解行业趋势与市场需要。此时,长租公寓无疑成为一个新的绿洲。

  这是一个顺应时代改变的商业模式,是“房住不炒”时代值得企业投入资源和经历探索的机会。方隅的案例证明,在一个全新的时代,增长可以没那么快,规模可以没那么大,只要方向正确,聚沙成塔,积少成多同样可以获得成功。

  为正确的、顺应时代需要的事物,我们应该多一些耐心。


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